Ceny mieszkań w Krakowie należą do najwyższych w kraju. Mimo że po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% spadło zainteresowanie zakupem nieruchomości i wzrosty cen wyhamowały, to na Krakowskim rynku próżno szukać większych spadków i promocji.
Zeszłoroczny rządowy program wsparcia w zakupie własnego mieszkania rozgrzał rynek mieszkaniowy w całym kraju. Ceny nieruchomości zaczęły rosnąć, zanim jeszcze banki wystartowały z przyjmowaniem wniosków o preferencyjny kredyt. Napędzony programem popyt sprawił, że podaż została daleko z tyłu wobec rosnących oczekiwań kupujących. Nie inaczej było również w stolicy Małopolski.
Lider zeszłorocznych wzrostów
Oprócz dopłat do kredytów na wzrost cen mieszkań miały w zeszłym roku wpływ również inne czynniki. Były to m.in.: rosnące ceny materiałów budowlanych, inflacja oraz zmiany w ofercie kredytowej, dzięki którym kredyty hipoteczne stały się bardziej dostępne.
Ceny mieszkań w Krakowie zaczęły rosnąć zdecydowanie szybciej niż na pozostałych dużych rynkach w Polsce. Tempo wzrostów szybko osiągnęło poziomy nienotowane w innych miastach. Średni wzrost cen w zeszłym roku wyniósł około 10 – 12 proc. niezależnie od rodzaju rynku i lokalizacji. Pod koniec roku średnie ceny wynosiły nawet 16 tys. zł za metr kwadratowy.
W najdroższych lokalizacjach, takich jak Stare Miasto i Grzegórzki, wzrosty były bardziej odczuwalne. W niektórych przypadkach najpopularniejsze, czyli małe i średniej wielkości mieszkania podrożały w ciągu roku o ponad 30 proc., a ceny metra kwadratowego przekroczyły próg 20 tys. złotych. Tym samym Kraków stał się drugim po Warszawie najdroższym miastem w Polsce.
Noworoczne hamowanie
Program Bezpieczny Kredyt 2% został zakończony wraz z końcem 2023 roku. Brak wsparcia dla kupujących sprawił, że Krakowski rynek nieruchomości zaczął mocno hamować. W pierwszym półroczu wiele osób, które teoretycznie mogłoby skorzystać z nowego rządowego programu, wstrzymało się z decyzjami o zakupie własnego mieszkania.
Początkowo mówiono, że banki zaczną przyjmować wnioski o preferencyjny kredyt w II połowie roku, jednak rządzący nie byli w stanie się porozumieć co do ostatecznej formy rządowej pomocy. Program na razie nie wystartował i jeśli w ogóle ruszy, to najszybciej w połowie przyszłego roku.
Część analityków obawiała się, że brak dopłat doprowadzi do zapaści na rynku nieruchomości. Nowe inwestycje postanowiło zamrozić kilku Krakowskich deweloperów. Kupujący oczekiwali spadków cen, jednak doczekali się na razie tylko niewielkich korekt i promocji na rynku pierwotnym.
Rosnąca podaż i słabe zainteresowaniem zakupem
W 2024 roku rynek nieruchomości w Krakowie nadal cechuje się wysokimi cenami, mimo rosnącej podaży. W rankingu najdroższych lokalizacji Kraków ciągle jest na drugim miejscu za Warszawą. Średnie ceny w porównaniu do poprzedniego kwartału oraz w ujęciu rok do roku rosną zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Z danych serwisu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w trzecim kwartale wyniosły: 17 556 zł za metr kwadratowy w przypadku kawalerek, 16 489 zł za metr kwadratowy w przypadku mieszkań dwupokojowych i 16 100 zł za metr kwadratowy mieszkania z trzema pokojami.
W ogłoszeniach dotyczących sprzedaży domów średnia cena metra kwadratowego wynosiła 10 214 złotych.
Deweloperzy zwracają uwagę, że kupujących w ostatnich miesiącach jest bardzo mało. Wcześniej pojawiały się jeszcze umowy rezerwacyjne z myślą o finansowaniu zakupu kredytem z dopłatami, ale obecnie nie wiadomo, czy można w ogóle na nie liczyć. Sytuacji kupujących, którzy chcieliby skorzystać z kredytu, nawet na standardowych warunkach, nie poprawia też brak decyzji o obniżkach stóp procentowych.
Pomimo wyzwań, z którymi muszą się zmierzyć, część deweloperów decyduje się na wprowadzenie promocji cenowych. Dotyczy to przede wszystkim inwestycji rozpoczętych jeszcze przed 2023 rokiem w dzielnicach, w których podaż wzrosła w ciągu ostatnich miesięcy.
O negocjacje cen łatwiej jest również na rynku wtórnym. W obliczu mniejszego zainteresowania zakupem właściciele mieszkań chcąc szybko znaleźć nabywcę, muszą zrewidować swoje oczekiwania.
Zmiany na rynku najmu
Oferta nieruchomości dostępnych na wynajem zwiększyła się w pierwszej połowie roku. Część mieszkań, które powróciły na rynek, to lokale, które zostały zwolnione po tym, jak ich dotychczasowi najemcy skorzystali z Bezpiecznego Kredytu 2% i kupili własne lokum.
Już w wakacje, głównie za sprawą studentów oferta znów zaczęła się kurczyć. W tym roku bardzo szybko zaczęły znikać małe i średnie mieszkania oraz lokale położone w sąsiedztwie wyższych uczelni lub dobrze z nimi skomunikowane.
W sierpniu 2024 roku średnia cena ofertowa na rynku najmu w Krakowie wynosiła 2 457 zł w przypadku kawalerki i 3 224 zł w przypadku mieszkania dwupokojowego. Większe lokale składające się z 3 pokoi były wystawiane za cenę wynoszącą średnio aż 5 187 złotych.
