Szukający mieszkania w Krakowie studenci są w tym roku w lepszej sytuacji, mieszkań do wynajęcia jest więcej niż rok temu, ale jest drożej. Średnia stawka najmu wynosi 3100 złotych. To o 11 procent więcej niż w 2022 roku. Ceny wzrosły także na tańszym dotąd Prądniku Białym, który stał się bardziej popularny dzięki nowej linii tramwajowej. A jak znaleźć mieszkanie, w którym będzie się dobrze żyło? - Na pierwsze spotkanie umówić się z właścicielem telefonicznie i dokładnie przeczytać umowę – radzi ekspert Tomasz Bobiec, współwłaściciel biura nieruchomości BB Partner Barłowski Bobiec s. j.
Reklama
Daniela Motak Life in Kraków: Mamy początek września, studenci pewnie już znaleźli mieszkania w Krakowie, ale gdyby ktoś jeszcze szukał, to jakie ma szanse?
Tomasz Bobiec:.W tym roku studenci są w dużo lepszej sytuacji niż rok temu, gdy po wybuchu wojny w Ukrainie i przyjeździe do Polski szukających schronienia Ukraińców mieszkań nie było. Z naszych obserwacji rynku wynika, że dzisiaj mieszkań jest więcej i są dostępne bardziej niż rok temu, ale mniej niż dwa lata temu i wcześniej.
Za to najemcy muszą się liczyć z wyższymi cenami. Tak więc, choć sytuacja jest stabilniejsza i mieszkania są, to od ubiegłego roku ceny wzrosły.
Co jeszcze mówi nam analiza rynku nieruchomości?
Obecnie średnia stawka najmu w Krakowie wynosi 3100 złotych, a to oznacza wzrost o 11 procent w stosunku rok do roku. Najwięcej poszukujących jest zainteresowanych mieszkaniami dwupokojowymi w metrażu 40 – 60 metrów, za które dzisiaj trzeba zapłacić około 3000 złotych. Ich ceny wzrosły o 12,5 procenta rok do roku.
Mieszkania do 40 metrów, czyli kawalerki, mają cenę około 2400, co oznacza wzrost od ubiegłego roku o 250 – 300 złotych, natomiast aż o 1000 złotych w stosunku do roku 2021. To spora różnica. Większe mieszkania, 60 – 90 metrów są mniej poszukiwane przez studentów, ale tutaj również średnia cena wynosi około 4100, a to oznacza wzrost o około 15 procent rok do roku. Natomiast wzrost od roku 2021, czyli jeszcze przed wojną wynosi już nawet 50 procent! Opieram się o dane wiodącego serwisu internetowego Otodom Analytics.
A jak wyglądają różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami?
Są spore, w zależności od lokalizacji. Najbardziej popularne i najdroższe to jak zawsze: Stare Miasto, centrum Krakowa, Krowodrza, Dębniki, Zabłocie… To miejsca najbardziej pożądane przez studentów. To się od lat nie zmienia, Krowodrza trzyma się dobrze od zawsze i tak to już chyba zostanie.
Popularność Krowodrzy wynika z bliskości do centrum Krakowa i do tych uczelni, które są ulokowane w nim i w jego okolicach. Szeroko pojęta Krowodrza zwykle była i jest jedną z dzielnic bardziej pożądanych przez najemców, szczególnie przez studentów. Popularne są też odleglejsze dzielnice, takie jak Prokocim z uwagi na kampus medyczny czy Ruczaj, gdzie mamy niemal cały - albo sporą część - Uniwersytetu Jagiellońskiego. Łatwiejszy dojazd z domu na zajęcia powoduje większe zainteresowanie mieszkaniami w okolicy. Bliskość uczelni determinuje cenę.
Z kolei najtańsze mieszkania można znaleźć na obrzeżach Krakowa: w „głębokiej” Nowej Hucie, na Wzgórzach Krzesławickich, a po drugiej stronie miasta na Bieżanowie.
Wydarzyło się też jednak coś bardzo ciekawego – wreszcie atrakcyjna stała się północ Krakowa, czyli Prądnik Biały, bo budowana od lat linia tramwajowa została częściowo ukończona i w ostatnich dniach połączenia tramwajowe ruszyły. Dobrze skomunikują tę dzielnicę z resztą miasta i to już widać w odbiciu cenowym.
Widać, że ceny wzrosły?
Tak, ceny na Prądniku Białym są trochę wyższe niż były w latach wcześniejszych. Ten trend jest jeszcze za świeży, żeby dużo o nim powiedzieć, ale już jest zauważalny. Zwykle mieszkania na Prądniku Białym były troszkę tańsze, a z aktualnych danych wynika, że obecnie średnia cena to 2740, przy jednoczesnym 2250 na Wzgórzach Krzesławickich. To spora różnica, wcześniej ceny były bardziej zbliżone, a teraz ceny z Prądnika Białego zbliżają się raczej do cen na Krowodrzy, są niewiele niższe.
Reklama
Północ Krakowa jako ostatnia została połączona linią tramwajową z centrum miasta...
Tak, a dla młodych ludzi komunikacja tramwajowa jest najwygodniejsza. Zostaje jeszcze skomunikowanie Prądnika Czerwonego i takie plany są, ale to na razie pieśń przyszłości. Oby się udało, bo wtedy faktycznie komunikacja tramwajowa w Krakowie będzie na bardzo dobrym poziomie. Tramwaj jest szybszy i wygodniejszy niż autobusy i właśnie, tu możemy wrócić do pytania z początku naszej rozmowy – jak wybrać mieszkanie, czym się kierować?
Przede wszystkim budżetem, to oczywiste, musimy znać swoje możliwości, natomiast komunikacja jest numerem dwa. I to bym polecał, żeby wybierając mieszkanie przede wszystkim zwrócić uwagę na to, gdzie będziemy studiować, jakie części miasta będziemy najczęściej odwiedzać i dopasować sobie pod tym kątem miejsce zamieszkania, zwrócić uwagę na komunikację, żeby nie tracić czasu.
Ważne jest też, żeby mieć łatwość dostępu do centrum miasta, poza uczelnią, bo jak wiadomo, studenci nie żyją tylko zajęciami, ale też wydarzeniami kulturalno – rozrywkowymi, więc warto na to zwrócić uwagę. Budżet i komunikacja to dwie najważniejsze rzeczy przy wyborze mieszkania.
A jaką radę miałby Pan dla szukających teraz mieszkania studentów?
Myślę, że warto im trochę podpowiedzieć, że przede wszystkim muszą zapytać wynajmującego o to, czy ma prawo do wynajmu mieszkania, żeby nie trafić na osobę podszywającą się pod właściciela. Na pewno trzeba zapytać o czynsz, o odstępne, o opłaty administracyjne, o rodzaj umowy i czas trwania najmu. Zwracam na to uwagę, bo jesteśmy teraz w takim okresie, w którym młodzi, nowi mieszkańcy Krakowa napływają do nas i bardzo często nie wiedzą, jak się poruszać po przepisach, umowach, nie wiedzą, na co zwrócić uwagę.
Warto też wiedzieć, że dzisiaj w Krakowie coraz bardziej popularna jest umowa w formie najmu okazjonalnego i nie należy się jej bać! Jeżeli ktoś chce płacić i będzie płacił regularnie, warto z tej formy skorzystać. Opłatę za akt notarialny poddania się egzekucji, który jest wymagany przy tej umowie, bardzo często pokrywa właściciel wynajmowanego mieszkania, nie jest to oczywiście wymóg prawny, ale taki standard się przyjmuje ze względu iż ta umowa chroni właściciela, więc właściciele coraz chętniej opłacają akty notarialne dla umów w formie najmu okazjonalnego.
Na co jeszcze poszukujący powinien zwrócić uwagę?
Powinno się również zapytać o to, od kiedy mieszkanie jest dostępne, o dostępność mediów, kaucję, o to, w jakiej formie są płatności, czy w mieszkaniu były przeprowadzane remonty i czy planowane są kolejne, czy występują jakieś usterki. Warto też zapytać o faktyczny stan wyposażenia, o to, czy jest akceptacja dla trzymania zwierząt w mieszkaniu, jeżeli ktoś je ma, jakie jest sąsiedztwo, czy są jakieś dodatkowe pomieszczenia.
I tu znowu się odniosę do mojego profilu na Instagramie Mieszkaniowy zawrót głowy, bo gdy rozmawialiśmy rok temu, mówiłem, że rozpoczęliśmy jego tworzenie. Teraz rozwija się z sukcesem, jest obserwowany przez ponad 6000 osób i te wszystkie porady o których rozmawiamy - jak choćby: o co warto, trzeba, czy powinno się zapytać – można tam znaleźć. Są tam też wszystkie wyjaśnienia, czym jest umowa najmu okazjonalnego i wiele przydatnych wskazówek dla najemców.
Warto, aby młodzi ludzie wiedzieli również, że w Polsce najem jest regulowany ustawą o ochronie praw lokatorów i w niej znajdziemy obowiązki i prawa wynajmującego oraz obowiązki i prawa najemcy. O tym również mówię na moim Instagramie. To jest ważne, bo pojawiają się absurdalne zapisy w umowach, nawet niedawno z kolegami wymienialiśmy się różnymi obserwacjami.
Parę przykładów: zabronione jest wywieszanie flagi innej niż polska, zabronione są odwiedziny po godzinie 22, używanie pralki jest dopuszczalne tylko raz w tygodniu, konieczność prania zasłon raz w miesiącu… Te przykłady szczególnie mi utkwiły w pamięci, zebraliśmy je z różnych umów. I tu ważna dla młodych ludzi przesłanie, żeby nie godzić się na absurdy, na to, aby ktoś nam narzucał, ile razy mamy prać zasłony. Wszystkie obowiązki i prawa wynajmującego i najemcy są opisane w ustawie dość precyzyjnie.
Ta ustawa kojarzy bardziej - pewnie przez swoją nazwę - z mieszkaniami komunalnymi czy socjalnymi a tymczasem dotyczy wszystkich, którzy posiadają czy wynajmują mieszkania.
Tak, i dlatego warto ją znać. Trzeba oczywiście pamiętać, że to język ustawowy, może trochę trudniejszy w odbiorze, ale warto znać swoje prawa i oczywiście obowiązki, żeby nie dać sobie wpisać czegokolwiek w umowę. Zdarza się, że właściciele z pobłażaniem patrzą na niedoświadczonego najemcę i myślą, że można mu wszystko wmówić – no nie można! Powtórzę, nie powinniśmy dać sobie wcisnąć absurdalnych zapisów w umowie, one finalnie i tak będą niewiążące, ale chodzi o to, żeby nam się zapaliła czerwona lampka, gdy zobaczymy w projekcie umowy tego typu rzeczy.
Trzeba dokładnie przeczytać umowę...
Oczywiście, i jak co roku, gdy rozmawiam z młodymi ludźmi, zachęcam ich, żeby przeczytali umowę najmu bo niestety z mojego doświadczenia wynika, że sporo osób nie czyta tego dokumentu i zakłada w pełnym zaufaniu, że wszystko tam jest w porządku. Dlatego polecam młodym ludziom przeczytanie, zapoznanie się z umową, a jeżeli są jakieś wątpliwości, to skonsultowanie się z kimś, kto ma doświadczenie, czy to z prawnikiem, z agencją, z pośrednikiem nieruchomości czy z kimś znajomym, kto jest w stanie pomóc i ma kompetencje do tego, żeby sprawdzić, jak wyglądają zapisy umowy.
Reklama
Zawsze też podkreślam, że umowa to nie wszystko, bardzo ważne jest aby zwrócić uwagę także na protokół zdawczo – odbiorczy. Skrupulatnie zapisać sobie stan liczników mediów – wody, gazu, prądu, ogrzewania jeżeli i na nie jest licznik – z dnia przejęcia mieszkania. Warto dokładnie zweryfikować stan wyposażenia i sprawdzić, czy nie ma żadnych usterek. Na moim Instagramie polecam też, że jeżeli sprzęt w mieszkaniu nie jest nowy, to warto na samym początku umówić się z właścicielem, kto poniesie koszty w przypadku awarii.
Warto to ustalić, żeby uniknąć nieporozumień. Polecam też, żeby zawsze przy odbiorze mieszkania, oprócz tego, że skrupulatnie wszystko zapiszemy w protokole, zrobić zdjęcia np. wszystkich uszkodzeń: ścian, podłóg, wszystkiego, co jest w mieszkaniu, bo potem stwierdzenie: „naturalne zużycie” może być ciężko uchwytne, są spory, co jest tym naturalnym zużyciem, a co jest zniszczeniem i zwykle potem przy odbiorze z powrotem mieszkania przez właściciela te wersje się mocno różnią od siebie. Żeby tego uniknąć, polecałbym młodym ludziom zrobienie takiej dokumentacji.
A jak można zwiększyć swoje szanse na znalezienie wygodnego, dobrze położonego, ładnego mieszkania?
Najlepszą formą kontaktu jest rozmowa telefoniczna. Nadal, jak i rok temu, i zawsze, jestem jej zwolennikiem, pomimo trendu, zgodnie z którym młodzi ludzie posługują się często messengerem i innymi komunikatorami albo SMS – em. Polecałbym jednak kontakt telefoniczny z właścicielem, bo już w czasie pierwszej rozmowy jesteśmy w stanie usłyszeć, jakie podejście ma właściciel, czego od nas oczekuje, w jaki sposób prowadzi rozmowę. Na to mało osób zwraca uwagę, ale ten pierwszy kontakt jest bardzo ważny, już wtedy słyszymy, z kim mamy do czynienia, jak właściciel traktuje nas jako najemców, dlatego nadal polecam przede wszystkim kontakt telefoniczny.
I jeszcze, w ramach edukacji – choć wiem, że nikt nie lubi być edukowany – zwracajmy uwagę na to, żeby odwoływać spotkania, jeżeli temat danego mieszkania jest już nieaktualny i nas nie dotyczy.
Najemcy zwykle umawiają się na kilka prezentacji jednego dnia, bo chcą załatwić sprawę podczas jednej wizyty w Krakowie. Bardzo dużo – mamy takie doświadczenie jako agencja - spotkań jest nieodwoływanych a najemca nie przyjeżdża. Oczywiście, chodzi o nasz czas pracy, ale nie tylko, także o to, że bardzo często nieodwołane spotkanie blokuje innym osobom możliwość obejrzenia danego mieszkania, w danym dniu, o danej godzinie i przez to proces poszukiwania się wydłuża.
Stąd tutaj moja duża prośba do całego młodego pokolenia – jesteście wszyscy mile widziani w Krakowie, chętnie witamy was u nas, ale od samego początku spróbujcie poczuć się też w naszej skórze, nas obsługujących rynek nieruchomości. Ale bardziej jeszcze chodzi o solidarność z innymi osobami szukającymi mieszkania w tym samym czasie, zainteresowanymi tym samym mieszkaniem i w imię takiej solidarności prośba o odwoływanie spotkań. To by było miłe.
A jak będą się kształtować do ceny mieszkań w Krakowie w najbliższym czasie?
Nie wiadomo. Zobaczymy. Dzisiaj ceny wciąż są dyktowane wysoką inflacją i wysokimi kosztami utrzymania nieruchomości, ale też dość wysokimi kosztami kredytowymi, które ponoszą właściciele nieruchomości i stąd ceny wciąż utrzymują się na wysokim poziomie i w większości przypadków jeszcze nawet rosną. Tak to widzimy, nie widać natomiast, gdzie jest granica.
A chciałbym to wiedzieć, bo co roku, przy sprzedaży mieszkań jest mowa o bańce, która – gdy przyjdzie czas – pęknie i ceny pójdą w dół, będzie korekta. Co roku jest to samo, od wielu, wielu lat pracuję na tym rynku i co roku słyszę o bańce, korekcie i obniżce, a potem dane liczbowe i raporty pokazują coś innego. I tak od lat, i tak rok po roku…
Ciężko prognozować jak to będzie wyglądać. Publikacje mówią, że sporo nowych osób kupuje mieszkania, korzystając z programu „Bezpieczny Kredyt 2 procent” i to też spowodowało wzrost cen. Zgodnie z założeniami mieszkanie w tym kredycie nie może być wynajmowane, aby nie utracić dopłat, należnych kredytobiorcy przez 10 lat. Jak to wpłynie na rynek w kolejnych latach, dziś trudno powiedzieć, ale to będzie ciekawy aspekt, analiza konsekwencji dla rynku najmu. Na pewno będziemy obserwować co się będzie działo z tymi mieszkaniami za rok, dwa, trzy, i jakie mechanizmy zaczną działać na rynku najmu.
Fot. tytułowe osiedle Grzegórzki Park
