Za 30 metrowe mieszkanie, wynajmowane w Krakowie, trzeba zapłacić średnio 2280 zł. odstępnego, za mieszkanie 50 metrowe - około 3000 zł, a średnia cena dla mieszkań większych, 70 metrowych to 5000 zł. To oznacza, że od ubiegłego roku ceny najmu wzrosły o około 5,8 procent. “Nie bez powodu, bo wciąż uważa się, że jeżeli wybieramy miasto na studia, to wybór Krakowa jest wyborem najlepszym spośród miast akademickich w Polsce” - mówi portalowi Life in Kraków Tomasz Bobiec, ekspert rynku nieruchomości z BB Partner Real Estate i stały komentator Life in Kraków. I dodaje, że najmodniejszą dzielnicą Krakowa jest teraz Zabłocie, a nowy trendem wśród młodych najemców - pytania o bliskość zieleni, parków i terenów rekreacyjnych.
Reklama:
Daniela Motak: Rok temu o tej porze odnotowaliśmy, że ceny w Krakowie na rynku najmu wzrosły w stosunku do cen z 2022 średnio o 11 procent. A czy teraz jest jeszcze drożej?
Tomasz Bobiec: Ceny najmu wzrosły, ale nie jest to już tak duży skok, jak w zeszłym roku. Według najnowszego raportu Expander i Rentier.io z rynku nieruchomości z końca drugiego kwartału, wzrost cen rok do roku wynosi tym razem około 5,8 procent. Co ciekawe, w czerwcu i z początkiem lipca wzrost był nieco wyższy, bo w tym roku studenci wybierali mieszkania wcześniej niż zwykle, właśnie już na przełomie czerwca i lipca. To zupełnie nowe zjawisko, zauważone przeze mnie i przez moich kolegów z branży. To nowy trend, bo zwykle największy ruch najmu studentów obserwowaliśmy we wrześniu, tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego, a tym razem ta fala przyszła wcześniej i spowodowała chwilowy wzrost cen. Jednak, nie licząc tego nowego trendu, można powiedzieć, że na rynku cen najmu jest stabilnie, ceny rosną, ale nie są to mocne wzrosty, nie ma skoków cenowych.
A jak Pan sądzi, dlaczego tym razem już w czerwcu młodzi ludzie szukali mieszkań? Zostali nauczeni doświadczeniami z poprzednich lat, gdy - szczególnie po wybuchu wojny w Ukrainie - mieszkań do wynajęcia brakowało?
Tak, jak najbardziej, bo coraz więcej mówiło się o tym, że od wielu lat wrzesień jest zwykle miesiącem wzmożonego ruchu, a więc i miesiącem wyższych cen, miesiącem, w którym mieszkań jest już dosyć mało, a po napływie uchodźców z Ukrainy nie było ich w ogóle. Dlatego sądzę, że właśnie wszechobecna informacja na ten temat sprawiła, że wielu młodych ludzi, którzy dostali wyniki matur czy informację, że dostali się na studia w Krakowie, zdecydowało się od razu po tym zadbać o to, gdzie będą mieszkać. Myślę, że to jest główny powód tego nowego zjawiska.
Wygląda więc na to, że młodzi ludzie posłuchali pańskich rad z “Mieszkaniowego zawrotu głowy”, poradnika dla najemców, bo rozumiem, że to, co Pan rok temu rozwijał na Instagramie, teraz działa już na większą skalę?
Tak, rok temu, gdy rozmawialiśmy, zbliżałem się do 6 tysięcy obserwujących, teraz jest ich blisko 8 tysięcy. Cieszę się z tego, tym bardziej, że staram się, żeby mój profil był bardzo merytoryczny, a jak wiemy - merytoryczne wpisy nie mają aż tak wielkiego powodzenia w mediach społecznościowych. Dlatego cieszy mnie rosnące zainteresowanie i to, że mogę dzielić się informacjami o rynku nieruchomości.
Ma Pan jakieś nowe wskazówki dla najemców?
Najczęstszym błędem najemców, szczególnie młodych, jest to, że nie czytają umów. To nic nowego, ale właśnie dlatego to wskazówka, którą często powtarzam i do której zawsze wracam. Badania wykazały, że jedna trzecia osób w ogóle nie czyta umowy, która przecież jest najważniejszym dokumentem! Stąd więc moje kolejne przesłanie i prośba, także za pośrednictwem Life in Kraków, żeby jednak poświęcić chwilę, przeczytać umowę, a jeżeli się jej nie rozumie, przeanalizować ją z ekspertem, prawnikiem czy pośrednikiem, żeby wiedzieć, co się podpisuje.
Dlatego na moim profilu zachęcam do czytania umów, zwłaszcza, że wiem, że często dochodzi w nich do samowolki. Dobrze jest więc upewnić się, że zawarte w umowie treści są poprawne, zgodne z prawem, zgodne z ustawą. Niedozwolone zapisy w umowach to już znany i nie nowy problem, natomiast nowością, która mnie cieszy, jest fakt, że coraz więcej umów zawieranych jest w formie najmu okazjonalnego. Najem staje się wtedy bezpieczniejszy, jest bardziej uregulowany, więc cieszę się, że świadomość na jego temat rośnie i że ta forma najmu nie budzi już takich kontrowersji, jakie budziła jeszcze kilka lat temu.
Reklama
A w jaki sposób pojawienie się mikroapartamentów, nazywanych też mikrokawalerkami wpłynęło na krakowski rynek nieruchomości?
Takich inwestycji faktycznie powstało bardzo dużo, ale nie ma osobnych danych dla tego segmentu rynku. Nie zajmujemy się nim także jako biuro. Z często nagłaśnianych przez media informacji, takich jak ta, która pojawiła się ostatnio w jednym z programów w telewizji Polsat wynika, że toczą się postępowania, prowadzone przez nadzór budowlany w sprawach mikrokawalerek, kupionych w celach inwestycyjnych wspólnie przez wiele osób. Sprawy, nagłaśniane przez media wskazują, że takie inwestycje nie zawsze są zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego czy w ogóle z prawem budowlanym. A jeżeli chodzi o ceny najmu, to, tak jak powiedziałem, nie ma osobnych raportów dla mikrokawalerek. Najpewniej trafiają do segmentu, obejmującego mieszkania do 30 metrów kwadratowych.
Według raportów, średnia cena samego tylko odstępnego dla mieszkania 30 metrowego w Krakowie, to średnio około 2280 zł, dla mieszkania 50 metrowego - około 3000 zł, a średnia cena odstępnego dla mieszkań większych, 70 metrowych - 5000 zł. I tu kolejna ciekawa sprawa. Gdy tuż przed naszą rozmową sprawdziłem ogłoszenia portalowe i wyliczyłem średnie ceny na podstawie głównego portalu, OtoDom, to okazało się, że ceny, pojawiające się na portalach są jednak o kilkaset złotych złotych wyższe, niż ceny z raportu. Być może spowodowane jest to tym, że raport Expandera i Rentier.io, którym dysponujemy, jest na koniec drugiego kwartału, czyli na koniec czerwca, a tańsze mieszkania zeszły trochę z rynku wtedy, w tym pierwszym rzucie, o którym wspomniałem, w czerwcu i w lipcu. Teraz dostępne są mieszkania, które zostały, dlatego ceny mogą się okazać nieco wyższe.
To co tańsze, zniknęło szybciej.
Tak, mogło tak być, że mieszkania z troszkę może gorszym standardem, tańsze, zeszły jako pierwsze i to spowodowało, że dzisiaj ceny ofertowe, z portali, są wyższe niż podane w raportach. I, szczerze mówiąc, ostatnio gdy miałem na swoim profilu post, przygotowany na podstawie raportu cen najmu w największych miastach w Polsce, to z różnych zakątków Polski dostałem bardzo dużo informacji zwrotnych o tym, że ceny w raporcie są zaniżone o kilkaset złotych. Odezwało się wiele osób, które podawały, że w rzeczywistości ceny są o około 300 - 400 zł wyższe niż wskazywał na to raport.
Bo te ceny w raporcie, faktycznie, jak Pan powiedział są właściwie dość podobne do ubiegłorocznych. Zajrzałam do naszej zeszłorocznej rozmowy i wtedy najmniejsze mieszkania kosztowały około 2400, największe - 4100 a średnie - około 3000.
Tak, właśnie, tylko ważne, z jakiego raportu korzystamy i jakie mamy dane. Rok temu, również w raporcie OtoDom Analytics, część ofert od razu podawana była łącznie z opłatamia część bez opłat, więc średnie ceny były trochę inne. Możemy oczywiście uchwycić pewien trend i na dzisiaj jest on mimo wszystko wzrostowy.
Z danych, do których docieram i z których wynika, że wzrost wynosi 5,8 procent rok do roku, jak już mówiłem, natomiast cena zależy też od tego, w jakim momencie szukamy mieszkania, bo może być tak, że wejdziemy danego dnia na dany portal i akurat będą mieszkania, których ceny będa wyższe, ale to nie znaczy, że za tydzień nie pojawią się inne, tańsze. Tego nie wiemy, ale gdy mówimy o trendach, to mamy teraz jednak trend wzrostowy i to, co chyba najważniejsze - nie mamy skoków cenowych, jakie mieliśmy we wcześniejszych latach.
Tak, bo od czterech lat, od kiedy rozmawiamy, ceny najmu rosły, i to skokowo. Teraz, tak jak Pan powiedział - na rynku najmu sytuacja się uspokaja i stabilizuje, a co z kupnem i sprzedażą mieszkań?
Gdy sięgniemy do analiz, widać, że stabilizacja utrzymywała się przez kilka miesięcy, a teraz dla Krakowa mamy tendencję lekko wzrostową. To niewielki wzrost, ale istotne jest też to, że przy kupnie - sprzedaży czekaliśmy w napięciu na wejście nowego, zapowiadanego programu, “Mieszkanie na start”. A dzisiaj, choć nie mamy oficjalnych informacji, to wiemy że w budżecie na przyszły rok pieniądze na ten program nie zostały zabezpieczone. Ze wszystkich informacji, które do nas docierają, wynika, że na 90 procent program nie wejdzie w życie, choć oficjalnego komunikatu nie mamy.
Ta sytuacja też ma oczywiście wpływ na ceny, bo część osób wstrzymywała się ze sprzedażą mieszkania, licząc na mocne wzrosty cen po wejściu w życie “Mieszkania na start” w przyszłym roku. Dzisiaj jesteśmy trochę w zawieszeniu, też mieliśmy w biurze iluś kupujących, wstrzymujących się w oczekiwaniu na program. Te osoby teraz wchodzą na rynek, natomiast informacja o tym, że programu nie będzie, jest dość świeża, więc ciężko przewidzieć, jaki będzie miała wpływ na rynek.
Rynek potrzebuje na reakcję dłuższego czasu?
Tak, natomiast w zeszłym tygodniu byłem na dużym branżowym spotkaniu, w Krakowie odbywają się spotkania, śniadania branży nieruchomości, na których cyklicznie, co miesiąc, spotykamy się z grupą około 60 agentów nieruchomości - łącznie zrzeszonych jest nas około 300 - i dyskutujemy o występujących w Krakowie trendach. I rzeczywiście, większość osób potwierdza, że w sprzedaży jest spokojniej, że na sprzedaż trzeba teraz dłużej poczekać. Ja też mogę to potwierdzić - bywały okresy, gdy nieruchomości, które mieliśmy w ofercie, sprzedawaliśmy bardzo szybko, a dzisiaj kupującego trzeba trochę poszukać, takie są realia. Wpływ na to, tak myślę, mają wciąż jeszcze drogie kredyty hipoteczne, mimo, że oprocentowanie maleje. W niektórych bankach można już osiągnąć stałe oprocentowanie nawet poniżej 7 procent, co jeszcze parę miesięcy temu było niemożliwe, a dzisiaj mamy już banki, które oferują stałe oprocentowania na poziomie 6,75 procent. Oprocentowanie maleje, wolno, ale maleje, a jednak kredyty, patrząc całościowo, wciąż są stosunkowo drogie. Myślę, że to ma znaczenie.
No tak, bo gdyby program wszedł w życie, byłoby więcej transakcji kupna i sprzedaży.
Na pewno uaktywniłby wiele osób, które myślą o nabyciu nieruchomości, ale nie są jeszcze na takim etapie, że kupują już, tu i teraz. Takie programy wsparcia mają też niestety negatywne konsekwencje - większa dostępność kredytów wpływa też, mimo wszystko na wzrost cen mieszkań, co już bardzo wyraźnie obserwowaliśmy. Nie wiemy, jak nowy program wpłynąłby na rynek, to trudno przewidzieć, natomiast historycznie, jak wiemy, “Bezpieczny Kredyt 2 procent”, wcześniejszy program, z jednej strony części osób dawał możliwość zakupu, ale z drugiej - kupujący płacili za nieruchomości więcej, wzrosty cen były wtedy bardzo duże.
Reklama
A gdybyśmy nałożyli ceny najmu i kupna - sprzedaży mieszkań na mapę Krakowa, co zobaczymy? Jak zwykle najdrożej jest oczywiście w centrum?
Oczywiście. Centrum to centrum, jest troszkę poza tą naszą mapą, nie dla wszystkich dostępne, więc trochę je pominiemy. A jeżeli chodzi o atrakcyjność dzielnic, to wciąż najbardziej popularną wśród młodych ludzi i najbardziej przez nich pożądaną dzielnicą jest Zabłocie. To od jakiegoś już czasu najmodniejsza dzielnica Krakowa, wszystko na miejscu - modne kluby, kawiarnie, puby - świetnie położona, blisko do centrum, do uczelni, blisko do terenów rekreacyjnych nad Wisłą.
Rok temu rosła popularność Prądnika Białego, dzięki nowej linii tramwajowej. Urząd Miasta policzył, że w ciągu roku z tramwajowych połączeń skorzystało 6 mln pasażerów. Widać to też na rynku mieszkaniowym - i najmu, i kupna? Zainteresowanie tą dzielnicą wzrosło?
Tak, tak jak mówiliśmy rok temu, Prądnik Biały bardzo zyskał dzięki tramwajowi. Prawdopodobnie rozwój komunikacji publicznej w tym rejonie pośrednio przyczynił się do rozbudowy osiedla na Prądniku Białym. Atrakcyjność tej dzielnicy z roku na rok rośnie, Prądnik Biały leży blisko centrum, jest z nim dobrze skomunikowany i staje się coraz bardziej pożądaną do zamieszkania częścią Krakowa. Oprócz tego, jak zwykle atrakcyjna jest Krowodrza, od wielu lat ciesząca się popularnością; Bronowice, zwłaszcza ich część bliższa centrum miasta. To wszystko są miejsca bardzo dobrze skomunikowane, położone blisko uczelni, z całą infrastrukturę, z łatwym dostępem do wszystkich kulturalnych i rozrywkowych aspektów miejskiego życia. To dzielnice najbardziej pożądane, ale również Czyżyny świetnie się teraz mają, swoje robi Park Lotników i zielone tereny za Tauron Areną. A jak już o zieleni mowa, to zauważamy kolejną nowość, bardzo ciekawą rzecz - dla młodych ludzi, poszukujących mieszkania, cena już nie jest jedynym kluczowym czynnikiem.
Pytania o komunikację, których jest coraz więcej, też już są standardem, natomiast nowością są pytania o zieleń. Dla mnie, jako jako osoby od lat obsługującej ten rynek, to bardzo ciekawe, bo dobrze pamiętam, że jeszcze parę lat temu mało osób pytało o tereny zielone, parki i tym podobne miejsca, a dzisiaj jest to, można powiedzieć, w standardzie, to jedno z kluczowych pytań, jeden z kluczowych czynników wyboru mieszkania - czy w pobliżu jest park, teren zielony, teren rekreacyjny? I dlatego właśnie Czyżyny, dzięki Parkowi Lotników, i dzięki rozbudowanej strefie za Tauron Areną, cieszą się bardzo dużą popularnością, i stają się dzielnicą atrakcyjną zarówno dla mieszkańców, jak i dla najemców.
To akurat jest naprawdę dobra zmiana, że rośnie świadomość, jak bardzo potrzebna jest zieleń. A czy dzięki nowej linii tramwajowej następne w kolejce do wzrostu atrakcyjności będą Mistrzejowice?
Komunikacja publiczna w Krakowie jest naprawdę świetna i wciąż się rozbudowuje. Tramwaj do Mistrzejowic też wpłynie na ich atrakcyjność, tym bardziej, że już mają sporo atutów - niedaleko do Parku Lotników, dużo zieleni i przestrzeni. Zresztą cała Nowa Huta jest bardzo zielona i nie cieszy się już taką złą sławą, jak przed laty. Pamiętam, że gdy przeprowadziłem się do Krakowa w 2000 roku, przyjechałem na studia i wynająłem pierwsze mieszkanie właśnie w Nowej Hucie, na osiedlu Piastów, to strach było tam chodzić. Nowa Huta była wtedy owiana złą sławą, ale to się bardzo, bardzo zmieniło, dzisiaj jest popularna, lubiana, rozbudowywana. W Nowej Hucie powstało dużo nowych inwestycji, Nowa Huta jest zielona, a to czynnik - jak mówiliśmy, szczególnie ostatnio - sprzyjający wynajmowaniu mieszkań. Huta ma duże przestrzenie między blokami, ma zagospodarowany park i zalew w centrum swojej najstarszej dzielnicy, przy ul. Bulwarowej, jest dobrze skomunikowana, to są wszystko poważne atuty. Dla osób, które szukają zieleni, przestrzeni, chcą mieszkać w pobliżu parków, to jest dobre miejsce.
A czy widzi Pan w tym, co się dzieje na rynku nieruchomości, odzwierciedlenie trendu, o którym na sesji Rady Miasta Krakowa mówił Związek Miast Polskich, a jeszcze wcześniej podobne dane podał Główny Urząd Statystyczny? Wynikało z nich, że Kraków jest jednym z dwóch miast w Polsce, w których przybywa mieszkańców. Ściągają ich do Krakowa renomowane wyższe uczelnie i dobrze płatne miejsca pracy, ale też atrakcyjność miasta. Za tym idzie ruch na rynku nieruchomości?
Czytałem wspomniane dane GUS - u, o tym, że do Krakowa jest migracja ludności, choć ja osobiście nie widzę tego w taki sposób, że mamy wzmożony ruch w biurze, czy że w mieście jest ciaśniej. Zgodzę się oczywiście z tym, że Kraków jest atrakcyjny dla młodych przybywających, ma dużo dobrych miejsc pracy, powodujących migrację ekonomiczną, ma bogatą ofertę uniwersytecką, to również dla jest pociągające. Pamiętam, gdy przyjechałem do Krakowa i byłem w ich wieku, jak atrakcyjny był dla mnie Kraków.
Wtedy i teraz często uważa się, że jeżeli wybieramy miasto i uczelnię, to wybór Krakowa jest wyborem najlepszym spośród miast akademickich, które mamy w Polsce. Więc tak, migracja do Krakowa jest spowodowana jego atrakcyjnością. W Krakowie po prostu, mimo wszystko, dobrze się żyje. Dla młodego człowieka, przybywającego tutaj i rozpoczynającego nowe, samodzielne życie atutem miasta jest to, że Kraków jest skonsolidowany, wszystko jest w miarę blisko, jest łatwy dostęp do wszystkiego, co ciekawe i atrakcyjne, więc młody człowiek, który tu przybywa z mniejszej miejscowości, łatwo i szybko może się tu odnaleźć i poczuć jak u siebie.
Ale gdyby chciał zostać na stałe - co bardzo często się zdarza, jak potwierdzają dane, o których mówiliśmy, to żeby kupić mieszkanie, musi się przygotować na duży, coraz większy z każdym rokiem wydatek?
Ceny w ciągu 5 lat wzrosły - gdy przyjrzymy się pięcioletniemu, a więc długiemu horyzontowi czasowemu - to widzimy wzrost w przedziale od 30 do 50 procent. W długofalowej perspektywie to dość mocny wzrost cen, ale jeszcze ciekawiej robi się, gdy zderzymy go z minimalnym wynagrodzeniem, które w tym samym czasie wzrosło niemal o 100 procent! To ciekawe, bo ceny nieruchomości rzeczywiście rosną, ale nie możemy pomijać tego, że także minimalne wynagrodzenie w Polsce mocno wzrosło.
A czy mieszkań na wynajem przybywa?
Tak, i tu również mam ciekawe dane, przed naszą rozmową specjalnie to sprawdziłem - gdy rozmawialiśmy dwa lata temu, gdy tych mieszkań w ogóle nie było po przyjeździe do Polski uciekinierów z Ukrainy po wybuchu wojny, to dzisiaj, gdy wszedłem przed naszą rozmową na główny portal Oto Dom, wyskoczyło mi 2360 dostępnych ofert.
To bardzo dużo.
Tak, to duża zmiana, tym większa, bo w perspektywie zaledwie kilku lat, od czasu, kiedy dostępność była żadna, pojawiały się jednostkowe oferty - pamiętam że gdy rozmawialiśmy dwa lata temu, to mieszkań właściwie nie było - a 2360 ofert to są dane z dzisiaj (12 września). Tyle ofert wyskoczyło, gdy wpisałem w wyszukiwarkę: “Kraków - najem mieszkań”, bez rozdzielenia na dzielnice, metraże.
To szokująca różnica, korzystna dla najemców, więc pozostaje mi tylko życzyć młodym ludziom, nowym mieszkańcom Krakowa, żeby świadomie podejmowali decyzję, czytali umowy, które podpisują, raz jeszcze to podkreślę, to jest naprawdę bardzo ważne, żeby czytać umowę, przejmować mieszkanie na podstawie papierów, protokołów, wszystko wpisywać w protokół, no i oczywiście nie zgadzać się na wynajem “na dziko”, bez żadnych umów, bez gwarancji spokoju, bez wcześniejszej weryfikacji, czy właściciel faktycznie jest właścicielem mieszkania, żeby sprawdzać, nie bać się pytać, nie bać się konsultować, bo to jest jednak spore zobowiązanie dla tych młodych ludzi. Życzę im, żeby trafiali zawsze na dobrych właścicieli, ale żeby też nie bali się egzekwować swoich praw, które mają jako najemcy.
